door Herman Michiel
10 januari 2026

 

Als één van de prioriteiten voor haar tweede ambtstermijn als Commissievoorzitter vermeldde Ursula von der Leyen het aanpakken van de wooncrisis in Europa. Voor het eerst werd ook een ‘commissaris voor huisvesting’ benoemd, wat erop neerkwam dat de commissaris voor energie er een bevoegdheid bij kreeg. En half december 2025 stelde de Commissie inderdaad een ‘Europees Plan voor Betaalbaar Wonen’ voor (European Affordable Housing Plan, uitgebreide versie hier). De eigenlijke verantwoordelijkheid voor de aanpak van het probleem blijft bij de lidstaten, maar de Commissie wil daartoe bijdragen door coördinatie, door een zekere financiële ondersteuning en investeringsfaciliteiten, door ‘administratieve vereenvoudiging’ van de EU-regelgeving en door aansporing van de nationale of regionale overheden om bouwvergunningen te vergemakkelijken. De Commissie onderkent ook problemen als leegstand en kortetermijnverhuur à la Airbnb in toeristische centra.

 

Cijfers

Vooraleer we ingaan op de voorgestelde maatregelen geven we enkele cijfers, meestal afkomstig uit EU-documenten, die de ernst van het probleem aantonen. In de periode 2013-2024 zijn de huizenprijzen in de EU met meer dan 60 % gestegen, dit is gemiddeld 4,0% per jaar. De lonen stegen in deze periode gemiddeld slechts met 2.8% per jaar. Wat de gemiddelde huurprijzen betreft stegen deze in dezelfde periode met ongeveer 20 %. Dit is vrij gering, maar de stijging van de huurprijs is één ding, de hap die het in het huishoudbudget maakt is eigenlijk belangrijker. Ter illustratie geeft de volgende grafiek een beeld van de huurprijs voor een éénslaapkamer-flat als deel van het gemiddeld netto-salaris in diverse hoofdsteden. Wonen in de grootstad kan kostenbesparend zijn omdat een eigen wagen er gemakkelijker kan achterwege blijven, maar voor veel huurders zijn de prijzen er onbetaalbaar.

 

 

Zoals steeds met gemiddelden kunnen reële cijfers er gevoelig van afwijken. Zo steeg de huizenprijs in Spanje met 72%, in Portugal en Litouwen met 147% en in Hongarije zelfs met 237%; in Italië was het daarentegen slechts 13% en in Finland 0,4%.

Er zijn in de EU meer dan 1 miljoen daklozen, waaronder 400.000 kinderen. In 2021 beloofden de lidstaten dat ze er werk zouden van maken om tegen 2030 dakloosheid uit te bannen, maar, stelt de Commissie vast, het aantal daklozen is alleen maar toegenomen.

Per jaar worden in de EU zo  een 1,6 miljoen woningen gebouwd. Volgens schattingen van de Commissie zouden dat er 650.000 méér moeten zijn om aan de vraag te voldoen, en dat zou een jaarlijkse extra-kost van ongeveer 150 miljard € betekenen.

De Commissie erkent ook het ecologisch en financieel belang om bestaande gebouwen te gebruiken ter uitbreiding van het woningenbestand. Er zouden bovendien in de EU 47,5 miljoen huizen leeg staan, zowat een vijfde van het bestand.

 

Oplossingen?

In tegenstelling tot het EU-verhaal over een mogelijke Russische inval, is de wooncrisis dus wel degelijk een bedreiging voor miljoenen mensen in de lidstaten. Hier onderkent de EU en haar Commissie een reëel probleem van formaat. Veel sociale organisaties die zich met het woningprobleem bezighouden zijn dan ook verheugd dat de Commissie eindelijk een initiatief neemt; documenten van het Parlement tonen aan dat men al midden de jaren ‘90 dacht aan een Europees initiatief. Ondertussen heeft men echter ook wel geleerd dat de Commissie, in het bijzonder sinds ze geleid wordt door von der Leyen, haar initiatieven in een bijzonder positief daglicht voorstelt en niet vies is van reclame-achtige aankondigingen. De vraag is dus of het ‘Europees Plan voor Betaalbaar Wonen’ een ernstige bijdrage levert op Europees vlak om het probleem op te lossen. Laat ons enkele facetten nader bekijken.

 

Reeds 43 miljard voor huisvesting?

De Commissie zegt dat ze nu al, onder de huidige meerjarenbegroting (2021-2027), voor 43 miljard € ‘gemobiliseerd’ heeft voor huisvesting. Haar geliefkoosde term mobiliseren kan vlug de indruk wekken dat het genoemde bedrag een post in de Europese begroting is, maar dat is niet zo. Via EU-fondsen wordt geld uit andere bronnen ‘gemobiliseerd’. Het kan bv. gaan om de cofinanciering door een lidstaat, of om waarborgen voor leningen door private spelers. Men kan het vergelijken met de ‘hefboomfunctie’ bij financiële operaties. Het is echter wel moeilijk om na te gaan hoeveel van het ‘gemobiliseerde’ geld effectief voor huisvesting werd gebruikt. Ik heb ook geen detail gevonden dat de ’43 miljard voor huisvesting’ moet staven.

 

Hoeveel EU-geld voor huisvesting is er voorzien in de volgende meerjarenbegroting 2028-2034 ?

Er wordt momenteel onderhandeld over de nieuwe meerjarenbegroting die binnen twee jaar ingaat. De Commissie deed een voorstel, waar Raad en Parlement ook hun zeg over zullen moeten geven. Terwijl er in het voorstel uitdrukkelijk een post van 131miljard voor ‘defensie,veiligheid en ruimtevaart’ wordt voorzien, zoek je tevergeefs naar iets dat spoort met ‘betaalbaar wonen’. In het ‘Europees Plan voor Betaalbaar Wonen’ wordt wel vermeld dat “plannen voor nationaal en regionaal partnerschap sociale en betaalbare huisvesting als een van hun specifieke doelstellingen bevatten, hetgeen lidstaten de mogelijkheid biedt om die specifieke uitdagingen aan te gaan met investeringen en hervormingen op het gebied van huisvesting”. Hoeveel vertrouwen geeft dit aan de ernst van mooie volzinnen als “Woningen zijn niet gewoon handelswaar, maar een grondrecht en een hoeksteen van menselijke waardigheid.”?

 

Te dure huizen en flats, of te lage lonen?

EPSU, de Europese koepel van vakbonden in de openbare diensten, brengt een ander element in het debat dat door de diensten van de Commissie niet vlug zal vermeld worden. Zijn huizenprijzen en huishuren te hoog, of zijn ook de lonen te laag? EPSU hecht niet veel geloof aan de huisvestingsstrategie van de Commissie, in plaats daarvan wil ze dat de stock aan woningen in publiek bezit groeit. Er zijn echter geen dwingende bepalingen voor de lidstaten in het plan, in tegenstelling bijvoorbeeld tot de budgettaire normen en hervormingsvereisten die de EU aan overheden oplegt (het zgn. Europees Semester). Doet dit niet vrezen dat het met het Plan zal gaan zoals met de belofte van de lidstaten om dakloosheid tegen 2030 uit te bannen?

 

Stimulans door versoepeling van de staatssteunregels?

Het lijkt op het eerste gezicht positief dat de Commissie overheden die willen werk maken van betaalbaar wonen ter hulp komt door de regels op toegelaten staatssteun uit te breiden. Zoals men weet wordt staatssteun door de EU als concurrentievervalsend beschouwd en moet er voor uitzonderingen toelating voor verkregen worden. Dat is nu al het geval voor sociale woningbouw, waaronder moet verstaan worden woningen die door de overheid worden gefinancierd of gesubsidieerd en onder de marktprijs worden aangeboden (voor verhuur of verkoop) volgens bepaalde sociale criteria. In veel landen zijn de wachtlijsten daarvoor onmogelijk lang, en is het aanbod veel te klein. De Commissie wil een nieuwe categorie toevoegen aan de lijst van toegelaten staatssteun, de “betaalbare huisvesting”, gericht niet op de zwakste sociale lagen, maar op “huishoudens met een laag en middeninkomen”. Op zich is daar niets op tegen, integendeel, maar FEANTSA, de Europese Federatie van organisaties die zich specifiek met daklozen bezighouden, vreest dat “dit besluit een aanzienlijk risico met zich meebrengt dat kostbare middelen worden onttrokken aan echt betaalbare, door de staat gesubsidieerde huisvesting, die essentieel is om een oplossing te bieden voor dakloosheid.” Moet men inderdaad niet vrezen dat de electorale intuïtie van bv. een gemeentelijke overheid meer in de richting van de middenklasse wijst dan van een sociale onderlaag?
Noteer ook dat er niet voorgesteld wordt om overheidsuitgaven voor sociale woningbouw of ‘betaalbare huisvesting’ buiten de Europese budgetregels te houden, wat nochtans wel wordt toegelaten als het gaat om militaire uitgaven. Men ziet hoe de prioriteiten liggen…

 

Speculatie op de woningmarkt

Volgens de Commissie is gebrek aan gegevens de voornaamste reden waarom de impact van speculatie op de huizenmarkt ‘onvoldoende begrepen’ wordt. Ze zal daarom in 2026 een analyse presenteren van de huizenprijsdynamiek en ‘beschikbare bewijzen van speculatiepatronen’. Overheden zullen aangespoord worden om meer transparantie te brengen in de huizenmarkt. Het doet een beetje denken aan het Commissie-idee dat meer transparantie over de lonen van vrouwen de ongelijkheid zou terugdringen.

 

Kortetermijnverhuur à la airbnb als concurrent op de woningmarkt

De Commissie zal in 2026 een nieuw wetgevingsinitiatief inzake kortetermijnverhuur voorstellen, waarmee een “samenhangend, op gegevens gebaseerd, duidelijk en voorspelbaar EU-rechtskader wordt vastgesteld dat lokale overheden in staat stelt gerichte en evenredige maatregelen te nemen om kortetermijnverhuur aan te pakken, met name in gebieden waar een tekort aan woningen bestaat.” Het valt af te wachten hoe goed de Airbnb-lobby zijn werk gedaan heeft. Betekent een ‘EU-rechtskader’ dat steden niet langer op eigen houtje maatregelen zullen kunnen treffen als ze dit nodig vinden?

 

‘Administratieve belemmeringen wegnemen’

Zoals men kon voorspellen is ook de ‘administratieve vereenvoudiging’ deel van het Commissiearsenaal. Minder regels en vluggere vergunningen zullen de productiviteit in de sector verhogen: “De Commissie onderzoekt ook mogelijkheden om de administratieve rompslomp te verminderen, zowel op EU-niveau door middel van een nieuw pakket maatregelen ter vereenvoudiging van de huisvestingssector, als door samen te werken met lidstaten, regio’s en steden om hen te helpen bij het vereenvoudigen van bouwvoorschriften, administratieve procedures op het gebied van bestemmingsplannen, ruimtelijke ordening en vergunningverlening, en bij het vergroten van hun administratieve capaciteit.” Het zal de bouwpromotoren als muziek in de oren klinken! Niet toevallig was de Europese Volkspartij (de ‘centrumrechtse’ politieke formatie waartoe ook von der Leyen behoort) bijzonder blij met dit voorstel.

 

Op weg naar betaalbaar wonen?

Wat er uiteindelijk van dit plan gewordt zal de toekomst uitwijzen. In ieder geval jubelen de sociaaldemocraten (S&D fractie in het Europees Parlement); meer zelfs, ze beschouwen het min of meer als hun initiatief. Op dezelfde toonhoogte zit het Europees Vakverbond (ETUC), dat evenwel waarschuwt dat ‘vereenvoudiging’ geen afbreuk mag doen aan de werkersrechten. Ook de Groenen ‘begroeten’ het Commissieplan.

Aangezien er (voorlopig?) geen wettelijke bepalingen uit het plan voortvloeien (opnieuw: in tegenstelling tot de bewapeningsplannen) heeft het Parlement noch de Raad er verder nog in tussen te komen.

Of een opsomming van reële problemen plus een aantal vrijblijvende intenties veel kunnen bijdragen tot de oplossing van de wooncrisis is twijfelachtig. Het zou goed zijn als we ongelijk hadden.

 

---